不動産を購入する場合には本体代金の他にも様々なお金がかかってきますが、
この記事では税金３つ（印紙税 登録免許税 不動産取得税）
中で不動産取得税について解説していきたいと思います。
- 不動産取得税ってなに？
- 不動産取得税の計算方法
- 不動産取得税を減らす方法
- 不動産取得税は誰が誰に支払うのか
- 不動産取得税はいつまでに払えばいいのか
- 不動産取得税を支払わなくていい場合がある
それでは、見ていきましょうー！
不動産取得税ってなに？
不動産取得税は不動産を取得した人が支払うことになる税金で、
『家屋や土地など、不動産の所有権を取得した時』に課税されます。
親や親せきから貰った（贈与された）り、登記移転されていない場合でも課税対象です。
意外かも知れませんが、相続により所有権移転した場合は課税対象外(非課税）です。
「え？なんで？」と思うかもしれませんが、
前の所有者の権利義務をそのまま継承するという扱いになるため、
税法的には取得したとみなされないようです。（ほっ。よかったー。）
その他にも、評価額等によっては課税対象外(非課税)となる場合があるので、後に解説します。
- 売買
- 交換
- 贈与 (贈与税は別なので注意）
- 新築
- 改築
- 増築
不動産取得税はいくらかかるの？
住宅……×4％
不動産取得税には軽減措置（特例）がある
住宅……評価額×3％
※軽減措置は、2021年3月31日まで
・取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅
・1982月1月1日以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されたもの
（1）4万5000円
（2）土地1m2当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（200m2が限度）×住宅の取得持ち分×税率（3％）
不動産取得税はいつまでに誰がどうやって納税するの？
通知書が来て急な出費に慌てないように、お金を準備しておきましょう！
不動産取得税は地方税で、納税先は都道府県になります。
具体的には都道府県の税事務所で納税の手続きをすることになります。
もし、忘れてしまい余分な税金を支払ってしまった場合には、
早期であれば還付手続きにより払いすぎた税金を取り戻すことが出来ますので
気が付いた時点で急いで都道府県のホームページを確認するか、連絡してしましょう！
不動産取得税の軽減措置の申請方法と計算方法
注意点は申告主義という事です。
申告しないと、軽減措置が受けられないんです！泣
「〇〇〇さん、軽減措置のお時間ですよー。」って声かけてくれる人は誰もいないんです！！
厳しいようですが、我が国、日本は申請主義がとても多い国です。
（ちょっとは声かけてくれてもいいのにね。。。）
軽減措置の申請
不動産取得税の軽減措置を受けるためのポイントは、申告が必要ということだ。新居に入居して数カ月すると納税通知書が送られてくるが、申告していないと軽減前の税額が記載されているので、多額の税金を徴収されてしまうことになります。
どこに申告するのかというと、冒頭で述べた都道府県の税事務所だ。しかも申告期限が条例で定められており、原則として期限内に手続きしなければ軽減が受けられない。期限が過ぎてしまうと後に戻ることができません。
とはいえ新居に入居したばかりの時期はなにかと忙しいので、手続きを忘れてしまう人もいるだろう。そもそも手続きが必要であることを知らない人も少なくないはずだ。試算でも分かるように、不動産取得税は軽減を受けるか受けないかで大きく負担に差が出るので、軽減が受けられないのはあまりにも痛い。
では手続きを忘れて軽減前の税額の納税通知が送られてきたらどうすればいいかというと、すぐに税事務所に問い合わせよう。申告期限が過ぎていても、納税通知書を受け取ってから手続きすれば軽減が受けられるのが一般的だからだ。
ただし期限後の手続きで軽減が受けられるとは100％は言い切れないのも事実。やはり家を買ったらと都道府県のホームページなどで期限を確認し、忘れずに手続きするのが一番です。
軽減措置の計算
税額計算
●不動産取得税の計算
土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4％ （標準税率※・本則）
ただし、特例により以下のとおり標準税率が軽減されます。
土地及び住宅 3％（2021年3月31日まで）
住宅以外の家屋 4％※標準税率については用語解説を参照
宅地の課税標準の特例
宅地の課税標準が1／2となる特例
宅地の課税標準額 ＝ 固定資産税評価額※ × 1／2
(注)1／2特例は2021年3月31日までの適用となります。※固定資産税評価額は用語解説を参照
新築住宅及びその敷地の税額の軽減
建
物特例の税額 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 − 1,200万円） × 3％ 軽減の要件
（増改築含む）
- 居住用その他も含め住宅全般に適用
（マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]など）- 課税床面積（→参照）が50m2以上（戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40m2以上）
240m2以下土
地特例の税額 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） − 控除額（下記AかBの多い金額）
A ＝ 45,000円
B ＝（土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200m2限度）） × 3％軽減の要件
- 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
- 取得から3年以内（2020年3月31日までの特例）に建物を新築すること（土地先行取得の場合）
- 土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること
（建物建築先行の場合）認定長期優良住宅の税額の軽減
建
物特例の内容 新築住宅の1,200万円控除に代えて1,300万円とする。（2020年3月31日までの特例） 中古住宅及びその敷地の税額の軽減
建
物特例の税額 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 − 控除額※1） × 3％ ※1 不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違があります。
詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認下さい。
新築日 控除額※2 1997年(平成9年) 4月1日以降 1,200万円 1997年(平成9年) 3月31日以前 1,000万円 1989年(平成元年) 3月31日以前 450万円 1985年(昭和60年) 6月30日以前 420万円 1981年(昭和56年) 6月30日以前 350万円 1975年(昭和50年) 12月31日以前 230万円 1972年(昭和47年) 12月31日以前 150万円 1954年(昭和29年) 7月1日 100万円 〜1963年(昭和38年) 12月31日 ※2 控除額は都道府県により異なります。（上表は東京都の場合）
軽減の要件
- 買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得（賃貸用マンション[住宅用]は適用外）
- 50m2以上240m2以下（課税床面積）
- 次のいずれかに該当するものであること
- ①昭和57年1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断）
- ②①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること（証明方法はこちら）
- ③新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること
土
地特例の税額 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） − 控除額（下記AかBの多い金額）
A ＝ 45,000円
B ＝（土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200m2限度）） × 3％軽減の要件
- 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
- 取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること（土地先行取得の場合）
- 土地を借りるなどしてその土地上の建物を取得した人が1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合）
ケーススタディ不動産取得税の軽減が「可能」な場合の不動産取得税額算出
平成31年（2019年）に自己居住用の中古マンション（平成21年築・課税床面積70m2・共有持分土地面積50m2・ 東京都所在物件）を取得した場合の不動産取得税はいくらになりますか？
土地の固定資産税評価額3,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円と仮定します。中古住宅の軽減を受けられる条件に適合するため、下記のとおりとなります。
建物の不動産取得税 （1,000万円 − 1,200万円） × 3％ ＝ 0円 土地の不動産取得税 控除額の計算 A ＝ 45,000円
B ＝（3,000万円／50m2）× 1／2 ×（70m2×2）※× 3％ ＝ 126万円
※70m2 × 2 ＝ 140m2
140m2 ＜ 200m2ゆえに140m2A・Bのいずれか多い方ですから、土地の控除額は126万円となります。
土地の不動産取得税（3,000万円 × 1／2 × 3％） − 126万円 ＝ 0円
このケースの場合、不動産取得税はかかりません。
ケーススタディ不動産取得税の軽減が「不可」の場合の不動産取得税額算出
平成31年（2019年）に自己居住用以外の中古マンションを取得した場合の不動産取得税はいくらになりますか？
土地の固定資産税評価額3,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円と仮定します。中古住宅の軽減を受けられる条件に適合しないため、下記のとおりとなります。
建物の不動産取得税 1,000万円 × 3％ ＝ 30万円 土地の不動産取得税 3,000万円 × 1／2 × 3％ ＝ 45万円 このケースの場合、不動産取得税は合計75万円となります。
不動産取得税が非課税（かからない）場合がある
課税されない場合もあるんですね～！
先頭からこの記事の中で一番『ほっ。』っという声が聞こえてきますね（笑
それでは確認していきましょう！
- 相続
例：親が亡くなったことで、持ち家が自分のものになる。 - 法人の合併や分割による取得
例：会社Ａが土地Ｄを持っていた。
会社Ａと会社Ｂが合併して会社Ｃとなった。
会社Ａの土地は会社Ｃの土地となった。 - 公益を目的とする取得
例：行政が学校を作りたくて、土地を取得した。 - 区画整理事業や土地改良事業による換地
例：古い村と森を合体させて、新しい街を作る場合に住民が仮に使用する為に
仮に移動（引っ越し）してもらう為に取得した土地。 - 公共目的の用地や道路の取得
例：道路や保安林、墓地、運河 - 建物の固定資産税評価額が12万円以下
- 土地の固定資産税評価額が10万円以下
- 新築・改築・増築をした建物の固定資産評価額が23万円以下
※6～8の場合、1年以内に隣接する土地を追加で購入したり、続いて増改築を行ったりした場合には、全体の課税標準額から判断されます。
まとめ
マイホームを建築したり、
中古住宅、新築建売を購入したりした時には、
不動産取得税の軽減措置（特例）が使えることがある。
ただし！申請を忘れてしまうと、
損をしてしまうのでご注意が必要と行くことをお忘れなく！
今回ご紹介した情報は執筆当初の情報によるものですので、
最新の軽減措置の情報ついては、管轄する都道府県に問い合わせを行うなどして、ご自身で確認をするようにしてください。
それでも難しい場合には、税理士等の専門家に相談することも検討してみましょう。
オススメしたい本
不動産営業として押さえておきたい事がまとまっています。
他のサイトでも評価高いです。
間違いない一冊です。結構助けられました（笑
株・FXには手を出していませんが、気になっていた時期につい手を取ってしまった１冊です。
株・FX・不動産と３つ同時に比較品がら読めたのでとても良かったです。
