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不動産取引の様子

皆さん、知っていますか?不動産取引はもう個人でできる時代だってこと。

不動産取引と聞くと難しいイメージを持ってしまう方が多いかもしれませんが、実は飲食店と仕組みは同じなんです!

 

不動産業者じゃないと不動産取引ができないと思っている方、それは大きな勘違いです!

では、どのような流れで個人で不動産取引できるようになるかを詳しく解説します。

 

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不動産取引を個人で売買するメリット

不動産取引を個人で売買するとさまざまなメリットがありますが、大きく分けて5つのメリットがあります。

メリット
  1. 仲介手数料がかからない
  2. 日程調整を自分の都合で決められる
  3. 関係者とコミュニケーションがとれ、相乗効果がある
  4. 自分の希望を通せる
  5. 消費税がかからないので買い手が嬉しい

     

    個人間売買で不動産会社を入れた場合にかかる仲介手数料

    個人間売買であったとしても、売主と買主の双方に仲介手数料がかかることに違いはありませんので、売主と買主の双方から仲介手数料3%+6万円が発生します。(税別)

     売買価格 仲介手数料
     1000万円 72万円
     1500万円 102万円
     2000万円 132万円
     3000万円192万円
     4000万円 252万円
     5000万円 312万円
     8000万円 492万円
    10000万円  612万円

     売買代金が増加すればするほど仲介手数料がその分増えるのは、取引のリスクが増えることが理由となっています。上記はあくまでも不動産会社に支払う費用ですので、不動産会社紹介の司法書士事務所に対して別途で司法書士報酬がかかります。(相場は8~15万円前後)

    出典:不動産の個人間売買サポート業務 - 横浜東京相続遺言サポートオフィス

    という途方も無いような金額がかかります。

    この途方も無いような金額は実際にやり取りしますし、僕もやったことがあります。

     

    でも、ご安心ください!

    個人だとなんとこれらの手数料がかからないんです!

    ※司法書士に頼むと、司法書士報酬はかかります。が、司法書士に頼まないというケースもあり得ます。

     

    決済や、契約など日程調整がスムーズ

    実は不動産取引には全員が顔を合わせて、契約をしていくシーンが多いです。

    その場合、不動産取引業者、買主、売主、近隣住民、司法書士…etc

    挙げたらキリがないです。

     

    その中の登場人物の一人、不動産取引業者がなくなる…というイメージ。

    それだけでも日程調整がかなりスムーズになります。

     

    コミュニケーションをとることで、他の仕事につながる可能性がある

    不動産取引仲介業者がいると、買う側、売る側は基本的に直接条件交渉等を行わないでください。という話になります。

    まぁ、そうしないと仲介する意味がありませんからね。

     

    しかし、それではそれぞれが何を考えているのか?ということが仲介業者を通して行われるので、ねじ曲がって伝わったり、本筋以外のことは伝わらないので、発展性が薄いのです。

     

    個人間で直接取り引きをするとコミュニケーションの機会は増えますが、それだけ仲良くなります。

    僕はそれで次のお仕事をもらうこともありました。このように発展性や、幅の広い仕事をすることも可能なのです。

    自分の希望を通せる

    仲介業者がいる場合、必ずしも希望どおりの金額で取引が出来るというわけではありません。

    もっと高く(又は安く)取引ができるのに価格が調整されてしまう場合があるんです。

    「ええええー!そんなことあるのーーーー!?」

    あるんです。実際に僕が体験したケースをご紹介します。
    実際に起こった事例
    • 不動産業者が「早く取引を終えたい」という思いから、売主へ過剰な値下げ交渉をして、大幅に安く売った。
    • 不動産業者の多くは世間相場を調べて平均価格で取引をしようとする為、文化的価値を見落として、安く売ってしまった。
    ですが、自分の希望を通すという事は交渉をしなければなりません。
    交渉力が必要にはなりますね。

    消費税がかからないので買い手が嬉しい

    個人から買う不動産は消費税がかかりませんが。

    不動産業者を通して購入する場合、土地以外はすべて課税対象になってしまうわけです。

    高額の買い物になる不動産取引においては、消費税も高額です。

    売主が買主に対して行うセールストークとしても使えますね!

    不動産取引を個人で行う3つのポイント

    不動産取引の様子

    まず、大事なことは個人で行うからこそリスクを最小限に抑えることが重要です。

    その大前提を踏まえた上で取引をするための大事なポイントは3つ。

    不動産取引を行う大事なポイント
    1. 買主は自分で探すべし
    2. トラブルがあった時に対応できるようにするべし
    3. 契約書や重要事項説明書など書類を自分で用意するべし

    この3つさえクリアできれば、個人での不動産取引は始められるのです。

     

    買主はどうやって探すの?

    皆さんはインターネット、広告、チラシで一生懸命探してようやく見つかる…のようなイメージを持っているかもしれませんが、実は決定率が高いのがお隣さん(近所)なんです。

     

    「地続きであれば倍額を出してでも買え」と言われるくらいです。

    自分がいるところから近い土地は価値がある土地だと買い手側が勝手に判断していきます。

     

    そのため、僕がお隣さんによく言う言葉は

    さとけん
    お隣の物件がこれから売りに出すのですが、その前にお声がけさせていただいております…!

     

    なんて言うと結構興味をもってくれたりします。

     

    トラブルってどんなトラブルあるの?

    主に多いのは「こんなハズじゃなかった」という言葉です。

    「こういう欠陥があるって最初から知っていたら買わなかったのに〜〜!」

    って本当に多いトラブルです。

     

    皆さん、気付きますか?

    要は最初に言っときゃ良いんです。

     

    なので、最初に丁寧に調べて、そして隠さずに買い手に伝える

    そして、聞きましたよって契約書を書かせる

     

    これが大事なんです!

     

    どんな書類が必要なの?

    必要な書類は15種類!

    1. 売買契約書

    売却時に最重要となる書類です。この書類には様々な取り決めが記載されています。不動産業者を仲介した場合は必ず必要となる書類であり、その場合は業者が作成してくれます。

    2. 重要事項説明書

    重要事項説明書

    その名の通り契約条件などの重要事項に関する説明が記載された書面で、宅地建物取引主任者による説明内容を記したものです。売買契約を締結するまでの間に、売主が買主に対して物件に関わる重要事項の説明をするために必要な書類です。

    画像引用元:国土交通省

    3. 本人確認書類

    本人確認書類

    商談の相手が権限を持つ本人に間違いないかの確認書類です。運転免許証やパスポート、各種健康保険証などが該当します。物件が親子や兄弟などで共有名義となっている場合は、共有者全員のものが必要となるので、注意してください。

    画像引用元:警察庁

    4. 印鑑証明書

    印鑑証明書

    使用している印鑑が、本人が登録した印鑑であることの証明となります。登記申請の際に必要となる書類ですが、有効期限は3ヶ月ですので、注意が必要です。当然、実印も必要となります。市町村によって形式が異なります

    画像引用元:武蔵野市

    5. 住民票

    住民票

    登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要となります。有効期限は印鑑証明書と同じく3ヶ月です。

    画像引用元:札幌市

    6. 登記済権利証または登記識別情報

    登記識別情報

    「権利書」とも呼ばれる、物件の特定と登記に使用する書類です。登記済権利書として発行されていましたが、平成18年から20年にかけては、新しく登記識別情報に切り替えが行われましたので、どちらかを用意してください。この登記済権利証を買主に渡すことによって不動産の所有権を移転させます。

    画像引用元:Wikipedia

    7. 固定資産評価証明書および国定資産税納税通知書

    固定資産評価証明書

    都税事務所や市区町村役場で発行されていますので、最新のものをご準備下さい。

    国定資産税の納税額の確認に使います。また、不動産の登記にかかる税金の計算において必要となる課税標準額の確認にも利用します。

    画像引用元:北広島市

    8. 土地測量図・境界確認書

    売却する土地がどの部分なのかを明確にするために必要な書類です。境界線があいまいな場合、購入後にトラブルとなる可能性があります。あらかじめ、売却不動産の隣接地の土地所有者の了承を得て、測量図を作成してください。

    9. 建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等

    建築確認書

    建築確認済証や検査済証は、売却不動産が建築基準法を遵守して建築されていることを証明するものです。現地で調査が行われ、適合が確認された後に検査済証が発行されます。また、建築設計図書や工事記録書等は、買主が将来的にリフォームをする際に、非常に有益となる情報となります。

    画像引用元:イクラちゃんねる

    10. マンションの管理規約、または使用細則、マンションの維持費等の書類

    (管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等)

    取引を行うのに必ずしも必要となる書類ではありませんが、マンションの売却であれば用意するのがベターです。この書類にはどのような管理をされているのか、使用する際のルール等、買主にとって重要視する情報となっています。できる限り早めに提示できるよう用意してください。

    11. 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

    耐震診断報告書

    地震国である日本だからこそ、重要視されるのが耐震診断報告書です。売却する不動産が古い場合は提出を求められる場合があります。その他、アスベスト使用調査報告書など、安全面や健康面において提出できる書類があれば、できる限り用意してください。必須書類ではありませんが、後のトラブルを未然に防ぐには重要となります。

    画像引用元:国土交通省

    12. 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書

    地盤の状態がどうなっているのか、住宅の性能は法律に基づいた基準でどのように評価されているかなど、第三者による客観的なデータです。買主にとってもわかりやすく、物件選びの決め手になる場合があります。

    13. 購入時の契約書・重要事項説明書・パンフレット等

    必須書類ではありませんが、所有しているのであれば提出してください。どのような情報でも買主にとっての判断材料となります。

    14. 銀行口座書類

    銀行通帳などを用意してください。引渡し時に使用します。売買代金から手付金を引いた残金を振り込むのに必要となります。

    15. ローン残高証明書

    売主が不動産ローンを返済中であった場合に必要となります。残債と返済額が分かるローン残高証明書、もしくは返済予定表を用意してください。

    引用:不動産査定エージェント

     

     

     

    15種類の書類の中でも一番大切なのは、なんといっても契約書です

    契約書っていうのは簡単に言うと、取引のルールブック。

    「これとこれはやられると困るよ」

    みたいなものです。

    契約書ってトラブルにならないように予めルールを定めているのです。

    実際にトラブルが起こった時は、この契約書が初めて役に立ち、お互いの利益を守ってくれるのです。

     

    不動産取引を個人で行う流れ

    1. 売却物件の相場を確認しておく
    2. 図面等、資料の準備
    3. 売却価格を決め、広告出稿
    4. 現地確認や問い合わせの対応
    5. 価格交渉への対応
    6. 売買契約書・履歴事項証明書等、書類の作成
    7. 契約締結・決済
    8. 引き渡しとその後のフォロー

     

    とこれだけ長いのですが、長いのでもっと簡単に言うと

    例:飲食店のお仕事の流れ
    食材の仕入れ
    (例:問屋で食材を買ってくる・畑から収穫してくる・お取り寄せ)
    調理
    (例:料理・食べやすい大きさにカット・商品の袋詰め)
    提供
    (例:お客様に料理を出す・ピザを配達する)

    この3ステップですね。

    では、不動産取引の場合だと

    不動産取引の流れ
    不動産物件の仕入れ及び調査
    (例:欲しい物件を見つける・役所へどんな物件なのか調査・雨漏やシロアリが無いか調査)
    取引が出来るように調整
    (例:リフォーム、境界の決定、権利関係の整理)
    契約引き渡し
    (例:契約書の取り交わし、所有権移転、決済)
    となります。
    飲食店と似てますね。

     

    もっと簡単に不動産取引を個人で行いたい場合

    契約書は自分で作れる・買える または ネットにころがっている

    契約書はいちからパソコン等で作ってもいいです、手書きでも成立します。が、なかなか大変ですし、難しいですよね。

    お近くの文房具屋さんやホームセンターに行ってみてください。書式がなんと売っています。

    参考 → モノタロウ

     

    注意点としては、どの不動産にも合う契約書ではない。万能ではないという点です。調査の段階で分かったことや売主貸主の意向に合わせて条文の変更や特約事項へ追記が必要となる場合があります。

     

    売主貸主がわからなくても調べて連絡することができる

    この不動産が欲しいけど、誰が所有者だかわからない!!探偵を雇うお金は無い! なんて聞きますが、そんなことはありません。

    小難しいことをしなくても、近所の人に聞いたらあっさり所有者を教えてくれた。という事もあります。

     

    また、上記で少し説明をしましたが、登記簿謄本を確認することで登記簿上の所有者を調べることが出来ますし、当時の登録住所の確認もできます。(引っ越しして変更していない場合もありますが、、、)

    住所がわかれば登録されている電話番号がわかったりもします。(NTT 104)

    調べた先を訪問しても、既に引っ越しをした後だった。。。。でもあきらめるのはまだ早い!

     

    そんなときでも、手紙を送ってみてください。

    郵便物に転送がかかっている場合や、お盆やお正月等に、点検に戻ってきて時々郵便ポストを確認していることが多く、ポストに手紙を投函しておくことも手です。

     

    というわけで、不動産取引は誰でも要点がわかれば、個人でも始められる

    古民家画像

    いかがでしたでしょうか!

    不動産業者を通さないと、不動産取引が出来ないと思われていた時代ではなくなってきたのが少しでもご理解いただけましたら幸いです。

     

    おおまかな説明でしたので、不動産毎に実際はもう少し調べることや、気を付けることはありますが、徐々に追記していこうと思います。

    売りたい貸したい、買いたい借りたい。という想いがあり、それが繋がる事で少しでも空き家問題の解消、遊休資産の活用、等々に繋がったらうれしく思います^^v

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